金輝控股轉戰港股IPO 均衡布局千億可期

    來源: 互聯網 作者:佚名

    摘要: 3月25日,在A股等待了4年的金輝控股向港交所提交招股書,正式開啟赴港IPO之路。如今的金輝控股,已經從一家區域性房企完成了全國化的布局。作為少有的未上市優質企業,金輝控股的上市頗具典型意義。據克而瑞

      3月25日,在A股等待了4年的金輝控股向港交所提交招股書,正式開啟赴港IPO之路。如今的金輝控股,已經從一家區域性房企完成了全國化的布局。作為少有的未上市優質企業,金輝控股的上市頗具典型意義。

      據克而瑞發布的2019年中國房地產企業銷售TOP200排行榜顯示,2019年金輝控股全口徑銷售額已達到888.6億元,千億目標近在咫尺。根據金輝控股自身的發展節奏,曾估算在2020年能躋身千億俱樂部。若能成功登陸香港資本市場,金輝控股的融資渠道也會隨之打開,并助力其實現規模跳漲。

      均衡布局千億可期

      作為閩系房企,金輝控股1996年成立于福州,2009年總部遷往北京。雖然一直在A股排隊,但是其業績穩步增長,項目布局日趨均衡,千億規模更是不斷夯實。據克而瑞公布的數據顯示,在2017-2018年金輝控股分別實現簽約銷售額為445億元和746.8億元。其中,2017年-2018年的銷售額增速分別為39.94%、74.43%。

      在銷售規模持續增長的過程中,金輝控股風險控制意識也隨之增強。尤其在項目布局方面,通過均衡布局來對沖“一城一策”的調控風險。從項目分布來看,金輝控股秉持“全國布局、區域聚焦、城市領先”的發展戰略,土地儲備分布于長三角、環渤海、華南、西南及西北等五大區域,并聚焦核心城市群,重點布局一線、環一線及二線的核心城市,例如北京、上海、西安、重慶、成都、福州、武漢、杭州、南京、蘇州、天津、石家莊等。

      2019年,在全行業進入周期低谷的大背景下,金輝控股逆周期而動,抓住土地市場低迷的窗口期,以較低代價進行了土地儲備的擴充。中國指數研究院發布的2019年1-12月份全國房地產企業拿地金額排行榜顯示,金輝控股以272億元的拿地金額位列第35位,期間累計拿地面積為562萬平方米,位居TOP100中的34位。

      通過招股書可知,截至2019年12月31日,金輝控股在該五大區域的土地儲備分別為307.44萬平方米、513.98萬平方米、342.54萬平方米、768.42萬平方米和735.08萬平方米,在總土地儲備中的占比分別為11.5% 、19.3%、12.8%、28.8%和27.6%。從拿地溢價來看,自2019年1月以來,金輝控股新獲取的土地,大部分溢價率均低于35%,有較高的抗風險能力。

      規模的訴求,也考驗金輝控股的拿地方式。除通過招標、拍賣或掛牌收購土地外,金輝控股也通過收購擁有土地權益公司的股權持續獲得優質土儲。例如,在2017年,通過收購西安一家本地地產開發公司100%的股權,增加權益口徑土儲面積約60萬平方米;繼2018年及2019年之后,金輝控股進一步在西安取得了幾塊土地,增加權益口徑土儲約30萬平方米。

      據招股書顯示,截至2019年12月31日,金輝控股共有144個處于不同開發階段的物業開發項目,其中包含附屬公司的項目102個,合營及聯營公司的項目42個項目。2019年末,金輝控股在建建筑總面積為2667.44萬平方米。其中已竣工項目的可供出售、可出租及持作物業投資的可出租建筑面積為222.04萬平方米;開發中物業的規劃建筑面積1438.74萬平方米;持作未來開發物業預估建筑面積1006.66萬平方米。從城市級能來看,金輝控股應占總建筑面積的93.4%位于二線城市及核心三線城市。無論是土地儲備規模還是所屬區域,金輝控股的土地資源足以支撐其銷售規模穩步增長。

      經過多年的發展,金輝控股亦形成了完整的產品系,并不斷打磨產品品質,實現企業的高質量增長。其四大產品系分別為契合城市主力中青年客群的“優步系”產品;全新舒適改善型產品線“云著系”;聚焦一、二線城市核心地段與資源,面向城市高凈值人群的“銘著系”高端住宅,以及城市綜合體“大城系”。其中, 優步系及云著系項目,分別占到了金輝控股權益建筑面積的30.6%和24.8%。

      企業的發展貴在可持續,金輝控股的前瞻性布局也為未來發展奠定了堅實的基礎。伴隨土地儲備不斷擴容,金輝控股的存貨也在逐年增長,由2015年的231.48億元增長至2019年的949.88億元,累計增幅達3.1倍。此外,合約負債也呈現上升趨勢,在2017年、2018年及2019年分別為245.9億元、419.35億元、566.85億元,增幅超過同期債務總值及資產凈值的增長。

      另外,在2019年上半年,金輝控股實現結轉面積83.60萬平方米,房屋銷售收入96.59億元,銷售收入同比增長104.29%。截至報告期末,金輝控股房地產項目去化情況良好,已完工項目銷售去化率平均為96%,在建項目銷售去化率平均為 87%,整體去化速度較快。

      進入2020年,盡管受新冠肺炎疫情影響,金輝控股仍在追求“有質量的增長”。記者留意到,金輝控股春季校園招聘“輝動力”和“同輝生”已經全面啟動,可見其對人才的渴求,發展動力十足。

      盈利能力穩步增長債務結構持續優化

      作為準千億房企,金輝控股的內部管理也較為規范,尤其是盈利能力與財務安全性方面。一方面,盈利能力代表了企業的核心價值;另一方面財務安全性則丈量企業的未來究竟能走多遠。

      從金輝控股的業務構成來看,物業開發及銷售是其核心業務,在2017年-2019年其貢獻的收入在營業收入中的占比分別為95.8%、94.9%、96.4%;其他收入則涵蓋物業管理服務、物業租賃、物業咨詢服務等,三者的占比維持在5%左右。

      由于房地產行業的競爭日趨激烈,不少房企出現了增收不增利的現象。金輝控股在追求銷售規模迅速增長的同時,也注重提升盈利能力。數據顯示,金輝控股2017-2019年的主營業務收入分別為117.77億元、159.71億元和259.63億元,前兩年增長速度保持在30%左右,2019年增速提高至61%;金輝控股的毛利分別為37.92億元、48.26億元、56.62億元,復合年增長率為22.2%;同時期,金輝控股的凈利潤分別為22.2億元、23億元、26.9億元,復合年增長率為10%,其中2019年的增幅高達16.96%。可以看出,在過去的3年間,金輝控股的經營能力穩步提高。

      值得注意的是,基于報告期內金輝控股較好的費用管控能力,2019年金輝控股的期間費用率為8.68%,較年初的12.15%下降28.56%。

      金輝控股規模雖逼近千億,但仍能堅持財務安全,賦予財務管理應有的彈性。截至2017年、2018年及2019年年末,金輝控股的銀行借款、其他借款及公司債券總額為335.1億元、387.2億元、427.5億元。其中一年內到期部分分別為127.5億元、231.6億元、180.2億元,短期債務結構持續優化。

      此外,2019年金輝控股扣除合約負債額后的資產負債率僅為47.73%。實際上,根據wind數據統計,在2019年中期,25家預收款最大的A股上市房企扣除預收款后的資產負債率中位數達到了51%。

      上市成功后,金輝控股將募集資金擴充股本并補充公司現金流。同時,上市后有助于金輝控股拓展更廣的融資渠道,并獲得低成本的融資。這些利好都將助力金輝控股進一步平衡債務結構,降低融資成本。

      除了注重財務安全及流動性管理,金輝控股也注重信用評級管理。在2019年,金輝控股長期主體信用評級,國內聯合評級等級為“AA+”,評級展望“穩定”;標普全球評級為“B”,評級展望為“正面”;惠譽國際評級為“B”,評級展望“穩定”;聯合國際評級為“BB-”,評級展望為“正面”。

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    金輝

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