華夏幸福(600340)

  華夏幸福基業股份有限公司是一家主要從事房地產開發與銷售和區域開發的企業.公司致力于為企業提供各......更多>>

600340股價預警
江恩支撐:20.24
江恩阻力:22.77
時間窗口:2020-07-22
詳情>>
暢聊大廳
林家少爺:

今天加倉華夏幸福1.5W股,買入價19.15元,我沒想到今天能在如此低的價位買到股票,感謝那些打壓股價的機構,以后如果還有更低的價位,我還會加倉,我相像華夏這種公司股價越跌越有投資價值,越值得我們買

2020-07-13 11:40:06
清茶烈酒:

樂居財經訊李禮7月13日開盤,截至發稿,上證指數開盤跌0.12%,深證成指漲0.20%,創業板指漲0.41%。A股房地產板塊開盤漲幅位居前十位的是,海航基礎漲幅9.96%,京能置業漲幅4.99%,葛洲

2020-07-13 10:33:27
梔子花:

標題警惕華夏幸福“暴雷”近期披露債券融資309億元對外擔保超凈資產3倍來源中國產業經濟息網華夏幸福(600340.SH)到底有多缺錢?該公司最近一期經審計歸屬于上市公司股東的凈資產500.3

2020-07-13 09:39:51
wjlinux:

標題7月11日上市公司重要公告集錦新希望上半年凈利預增翻倍來源證券日報網重要公告*ST鵬起7月17日起暫停上市華夏幸福擬向平安資管發行不超60億元永續債英科醫療上半年凈利預增2581.

2020-07-10 22:28:01
京華煙雨:

17:55實時快訊【華夏幸福:擬向平安資管發行不超過60億元永續債】華夏幸福公告,公司擬向平安資管進行永續債融資,金額合計不超過60億元人民幣,投資期限為無固定期限,用于下屬公司產業新城PPP項目的開

2020-07-10 18:54:58
浣紗:

18:11實時快訊【華夏幸福:擬向平安資管發行不超60億元永續債】華夏幸福公告,公司擬向平安資產管理有限責任公司進行永續債融資,金額合計不超過60億元,投資期限為無固定期限,平安資管系公司第二大股東平

2020-07-10 18:54:58
幽谷藏真2020:

DR華夏幸華夏幸福關于公司向平安資管進行永續債融資暨關聯交易的公告

2020-07-10 18:35:08
世紀單身狗:

【華夏幸福擬向平安資管發行不超過60億元永續債】華夏幸福公告,公司擬向平安資管進行永續債融資,金額合計不超過60億元人民幣,投資期限為無固定期限,用于下屬公司產業新城PPP項目的開發建設。

2020-07-10 18:35:08
陳茶:

DR華夏幸華夏幸福關于下屬公司擬發行境外債券及公司為其提供擔保的公告

2020-07-10 18:35:08
次新123456:

華夏幸福:擬向平安資管發行不超過60億元永續債

2020-07-10 17:55:49
申購日期 股票簡稱 申購代碼發行價
2020-07-16 國光連鎖 707188 4.65
2020-07-16 滬光股份 707333 5.3
2020-07-15 科拓生物 300858 23.7
2020-07-15 冠盛股份 707088 15.57
2020-07-14 奇安信 787561 0
2020-07-14 協創數據 300857 9.3
2020-07-14 圖南股份 300855 10.51
2020-07-13 科思股份 300856 30.56
2020-07-13 震有科技 787418 16.25
2020-07-13 德林海 787069 67.2
2020-07-13 申昊科技 300853 30.41
2020-07-13 大地熊 787077 28.07
2020-07-13 三生國健 787336 28.18
2020-07-13 芯朋微 787508 28.3
2020-07-13 力合微 787589 17.91
代碼 名稱 每股收益(元)每股凈資產(元)
000665 湖北廣電 -0.06 6.654
002321 華英農業 -0.2806 4.6315
002616 長青集團 0.071 3.3155
601857 中國石油 -0.089 6.6248
600328 蘭太實業 0.0754 6.5375
  • 主力控盤
  • 機構評級
  • 趨勢研判
  • 時價關系


主力控盤:根據贏家江恩星級評定模型,給予華夏幸福(600340)★★★★星評定。主力機構對該股認同度較高,本股票大方向依然樂觀。從機構持倉判斷,近三個月來該股較上期相比,新進機構 1 家,增倉 1 家,減倉 1 家,退出 1 家,本此變動后機構所持倉位比例較上期占流通盤比 69.43%。

當日資金流向判斷 今日資金凈流入為-7540.48萬。 使用《贏家江恩軟件》官方看圖分析該股>>

 
  依據贏家江恩系統趨勢工具極反通道分析判斷華夏幸福600340運行在生命線以下弱勢區域,根據規則該股短線輕倉參與,股價跌至弱勢外軌線后波段再結合其它工具信號建倉。應用口訣是:生命線上強勢走,生命線下難抬頭;紅黃兩條外軌線,壓力支撐顯勢頭。

 
  依據贏家江恩系統時價工具判斷,該股短期時間窗為 2020-07-22號和2020-08-12號,中期時間窗2020-09-02號和2020-10-06號,短期支撐是20.24元,阻力是22.77元。

  空間阻力與支撐判斷依據:站穩一線看高一線,失守一線看低一線;時間窗口判斷依據:時間窗對趨勢有助推作用。

綜述

600340股票分析綜合評論:華夏幸福600340當前趨勢運行在生命線以下弱勢休息區域,中期資金籌碼占流通盤69.43%,主力控盤度較高大方向依然樂觀。通過江恩價格工具分析,該股短期支撐是20.24元,阻力是22.77元;通過江恩時間工具分析,該股短期時間窗為 2020-07-22號和2020-08-12號,中期時間窗2020-09-02號和2020-10-06號 ,結合持倉成本做好計劃。

所屬板塊

上游行業:房地產

當前行業:房地產開發

下級行業:房地產開發Ⅲ

所屬區域

  • 資金流向
  • 機構持倉
機構名稱 持股量 占流通股%增減情況
華夏幸福基業控股股份公司 79900 26.82 -1.33億
中國平安人壽保險股份有限公司-自有資金 31900 10.7 不變
中國平安人壽保險股份有限公司-分紅-個險分紅 25200 8.47 不變
中國平安人壽保險股份有限公司-萬能-個險萬能 18300 6.15 不變
華夏幸福基業控股股份公司-華夏幸福基業控股股份公司非公開發行2017年可交換公司債券(第一期)質押專戶 15200 5.12 不變
華夏控股-光大證券-20華夏EB擔保及信托財產專戶 13300 4.46 新進
中國證券金融股份有限公司 8852.34 2.97 不變
香港中央結算有限公司 8400.51 2.82 -507.09萬
全國社保基金一零八組合 3176.34 1.07 236.33萬
中央匯金資產管理有限責任公司 2546.57 0.85 不變
主營業務:

房地產開發與銷售和區域開發

產品類型:

產業園區、房地產開發

產品名稱:

產業新城 、 產業小鎮 、 房地產開發

經營范圍:

對房地產、工業園區及基礎設施建設投資;房地產中介服務;提供施工設備服務;企業管理咨詢;生物醫藥研發、科技技術推廣服務(科技企業孵化)。

  • 分配預案
  • 分紅配送
披露日期 會計年度 分配預案 實施狀況
2020年04月25日 2019年12月31日 以公司截至2020年4月24日總股本301328.5909萬股為基數,每10股轉增3股并派發現金紅利15元(含稅) 董事會通過
2019年04月20日 2019年03月31日 以公司2019年3月31日總股本300259.1709萬股為基數,每10股派發現金紅利12.00元(含稅,非限售條件的自然人股東和證券投資基金在公司派發股息紅利時暫不扣繳個人所得稅,每10股實際派發12.00元) 實施
2018年08月29日 2018年06月30日 不分配不轉增 董事會通過
2018年03月30日 2017年12月31日 以公司總股本295494.6709萬股為基數,每10股派發現金紅利9.00元(含稅,非限售條件的自然人股東和證券投資基金在公司派發股息紅利時暫不扣繳個人所得稅,每10股實際派發9.00元) 實施
2017年08月18日 2017年06月30日 不分配不轉增 董事會通過
2017年03月30日 2017年01月23日 以公司總股本295494.6709萬股為基數,每10股派發現金紅利6.6元(含稅;非限售條件的自然人股東和證券投資基金在公司派發股息紅利時暫不扣繳個人所得稅,每10股實際派發6.6元) 實施
2016年08月17日 2016年06月30日 不分配不轉增 董事會通過
2016年03月30日 2016年01月21日 以2016年1月21日公司總股本295494.6709萬股為基數,每10股派發現金紅利5.4元(含稅;非限售條件的自然人股東和證券投資基金在公司派發股息紅利時暫不扣繳個人所得稅,每10股實際派發5.4元) 實施
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股票簡稱 公告日 分紅(每10股) 送股(每10股) 轉增股(每10股) 登記日除權日 備注
華夏幸福 2019-04-20 12 2019-07-11 2019-07-12 實施
華夏幸福 2018-08-29 -- -- 董事會通過
華夏幸福 2018-03-30 9 2018-06-15 2018-06-19 實施
華夏幸福 2017-08-18 -- -- 董事會通過
華夏幸福 2017-03-30 6.6 2017-06-12 2017-06-13 實施
華夏幸福 2016-08-17 -- -- 董事會通過
華夏幸福 2016-03-30 5.4 2016-05-16 2016-05-17 實施
華夏幸福 2015-08-28 -- -- 董事會通過
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行業格局和趨勢
  1、公司產業新城及相關業務行業格局趨勢
  2019年12月16日,習近平總書記在《求是》發表文章《推動形成優勢互補高質量發展的區域經濟布局》,明確指出“我國經濟發展的空間結構正在發生深刻變化,中心城市和城市群正在成為承載發展要素的主要空間形式”。作為有序銜接中心城市和城市群的重要環節,都市圈已逐漸成為推動區域高質量發展的關鍵抓手,是中國未來城鎮化的主體空間形態。我國30個核心都市圈1以占全國4.5%的面積,承載了全國32%的人口,創造了全國52%的GDP。
  時值國家發展改革委發布《關于培育發展現代化都市圈的指導意見》一年有余,公司將繼續緊抓都市圈化的趨勢性紅利與結構性機會,立足都市圈外圈層深耕產業新城及相關業務,并在都市圈核心區積極探索商業地產及相關業務,雙輪并進,實現可持續發展。
  (1)中國城鎮化已邁入都市圈化時代
  1)空間結構優化,外圍節點及微中心迎來高速發展
  相較發達國家,我國城鎮化發展的差距主要在微中心和節點城市。以東京為例,50-100萬級(人口)城市5個,20-50萬級城市18個,5-20萬級城市84個,而北京的相應數量分別為2個、7個和8個。隨著都市圈化趨勢的不斷強化,大城市空間
  1包括北京、上海、廣州、深圳、武漢、成都、鄭州、重慶、南京、天津、西安、廈門、長沙、杭州、合肥、沈陽、石家莊、青島、寧波、濟南、福州、南昌、哈爾濱、昆明、長春、太原、貴陽、南寧、海口、烏魯木齊,都市圈范圍基于通勤率及其他綜合指標劃定。
  擴展將從單中心“攤大餅”模式向多中心網絡模式過渡,在分工合作、優勢互補的基礎上,形成聯動發展的共生體。未來新型城鎮化進程中,節點城市及微中心將發揮關鍵支撐作用,成為引領區域發展的重要增長極。
  2)人口持續集聚,都市圈成為新增城鎮人口的核心載體
  我國發展動力極化現象日益突出,人口向優勢地區集聚的趨勢明顯,都市圈已成為新增城鎮人口的核心載體。隨著近年來戶籍制度的弱化和以高職、高技術為代表的新生代勞動人口流動,都市圈盡享人口的規模紅利、質量紅利和移動紅利。習近平總書記在《推動形成優勢互補高質量發展的區域經濟布局》一文中直指“促進遷移人口落戶要克服形式主義,真抓實干,保證遷得出、落得下”,除中央已有明確政策規定之外,全面放寬城市落戶條件,完善配套政策,打破阻礙勞動力流動的不合理壁壘,促進人力資源優化配置,預計未來都市圈人口紅利將持續釋放。
  3)產業協同發展,空間布局合理化,區域產業效能得到系統性提升
  隨著產業空間布局的優化,都市圈內外圈層間的合作深度和協同作用不斷強化,區域產業效能得到系統性提升。金融保險、商貿服務等都市核心功能持續向內圈層集聚,大型制造生產、部分金融保險、企業服務中后臺及娛樂休閑配套產業則逐漸向周邊轉移。內圈層的產業結構升級以及部分產業向外轉移,將帶動內圈層的產業升級更新以及外圈層新建廠房、新建生產線、新建設備等大量產業投資。
  4)補齊外圈層發展短板,實現基礎設施有機耦合、公共服務共建共享
  公共資源配給在時序上滯后于人口流動,在空間上呈現圈層化遞減特征,優質的教育、文化、醫療、衛生等資源集中在內圈層,外圈層配套不足。未來隨著都市圈一體化進程的加速,基礎設施和公共服務將通過統籌配套實現有效配給,與常住人口建立掛鉤機制,提高公共服務資源供給的數量和質量,帶動外圈層大量有效投資。
  (2)都市圈化背景下的產業新城格局與趨勢
  產業新城業務緊緊把握以都市圈為核心的新型城鎮化歷史契機,順應發展規律和國家政策,以開發性PPP模式為都市圈外圈層提供綜合解決方案,有效促進產業結構轉型升級,最終實現產城融合,助力都市圈一體化進程和區域整體的高質量發展。培育發展產業新城有助于區域價值的提升,實現經濟發展、城市發展和民生保障三大目標,是順應城鎮化發展趨勢、適應地方轉型需求、提高人口吸引力和承載力的有效途徑,廣受當地政府歡迎,具備巨大的業務潛力。
  1)聚焦都市圈,立足外圈層發展產業新城正逢其時
  都市圈一體化發展的大背景下,外圈層成為承接內圈層人口、產業、資本等資源外溢的主陣地。由軌道交通、高速公路等組成的網絡化交通體系為外圈層節點城市和微中心的發展提供了有力支撐。華夏幸福產業新城布局于都市圈外圈層,交通區位優勢突出,順應了新型城鎮化的發展趨勢,滿足了區域高質量發展的客觀需求,發展前景廣闊。
  2)打造產業集群,以產城融合帶動節點和微中心高質量發展
  產城融合是產業新城發展的核心競爭力。都市圈產業從內到外呈現“三二一”逆序化分布,價值鏈上的不同環節在更大范圍內有序轉移、合理分布,進而發揮規模效益和集聚優勢。內圈層加速產業結構調整升級,具備大量低價的土地資源、人力資源以及強烈的發展訴求的外圈層則通過承接外溢產業資源促進自身發展、形成良性合作。
  華夏幸福產業新城聚焦核心都市圈,提供靶向性、定制化的區域發展綜合解決方案,圍繞十大產業打造創新集群,以產業為抓手推動區域整體價值的迅速提升。
  3)完善設施配套與服務質量,提升外圍節點城市綜合承載力
  公共服務質量和密度是決定區域價值的核心因素,公共服務均等化是提高外圈層“反磁力”的有效途徑。產業新城要提高人口吸引力、實現產城融合,必須滿足服務、設施、環境等各方面要求,提供優質的醫療、教育等公共服務,建設綠色生態、環境友好、配套齊全的宜居性城市。華夏幸福始終堅持“以人為本”,規劃、設計、建設、運營四位一體,努力打造生態智慧、宜居宜業的幸福城市。
  (3)都市圈化格局日益明晰態勢下的房地產業務格局與趨勢
  2019年全國商品房銷售面積近17.2億平方米,同比下降0.1%。2019年中央經濟工作會指出:堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,全面落實因城施策,穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制,促進房地產市場平穩健康發展。不將房地產作為短期刺激經濟的手段,保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性。房地產在總量見頂的背景下,呈現了多重分化的格局,以都市圈為代表的區域獲得了結構性機遇,在銷售額與溢價上將共享新型城鎮化的長期紅利。
  1)住宅市場的結構性機會在都市圈出現
  都市圈是中國城鎮化的主體形態,已成為國家重大戰略。從規模是,都市圈房地產市場已占據全國市場的半壁江山,2019年全國30個都市圈住宅市場規模約為7.03萬億2,約占市場總量的50%。從增速上,都市圈房地產市場穩穩跑贏大勢,2019年全國平均商品房銷售額同比增長10.3%,而1+8核心都市圈3商品房銷售額同比增長20.4%4。從潛力上,人口向都市圈聚集趨勢明顯,都市圈核心城市常住人口增速為全國增速的2-3倍,隨著人口持續向都市圈集中,都市圈購房需求將持續增長。
  2)長線資金的支持,有利于房企的長期發展
  在“箱體管控”、金融抑制、競爭加劇的背景下,房地產企業更需要通過長期的戰略制定來實現業務的拓展和效能的提升。而長期戰略的執行離不開長線資金的支持,有了較為長線的資金注入,房地產企業才能更為有效的制定戰略,實現業務的拓展和轉型。
  長線資金配置不動產的需求持續上升。保險公司對不動產的投資額占其總資產的比重約2%至6%,而國內險資對不動產的配置低于1%,整體低于國際水平,配置需求提高。美國黑石集團30%的業務來自于不動產,而募資主要的來源是養老金及保險等長線資金,長線資金與不動產的結合成就了黑石集團較高的投資收益。
  3)運營能力提高了房企的盈利能力和競爭力
  房地產行業正在從增量時代向存量時代轉變。從全球不動產的發展來看,運營能力將成為未來不動產企業的核心競爭力。日本經濟失去三十年中,日本最大綜合房企——三井不動產正是憑借強大的運營能力成功穿越周期,在輕重資產平衡的策略上,通過較強的運營能力獲得了較高的溢價空間。優質的運營能力,一方面可提高房地產企業土地獲取的競爭力,同時可讓房企所持有的物業保值、增值。目前,我國一線城市城鎮化率已逼近90%,未來地產的邏輯將從高周轉的項目開發轉向存量不動產的價值深度挖掘,運營能力將定義價值提升的空間。在房地產的重資產時代,土地儲備和拓展能力決定了房地產企業的上限;隨著輕重資產并存時代的到來,運營能力將決定房地產企業的上限。
  2、公司商業地產及相關業務行業格局趨勢
  (1)消費驅動,內生增長動力充足
  改革開放四十年來,我國經濟增長模式逐步由投資與出口驅動轉向消費驅動。伴隨經濟增長的放緩,最終消費對經濟增長的貢獻率卻逐年上升。2019年我國全年社會消費品零售總額41.2萬億元,增長8%,連續六年保持經濟增長第一拉動力,消費對經濟增長貢獻率57.8%,拉動GDP(國內生產總值)增長3.5個百分點。在消費規模擴張的同時,根據《麥肯錫中國消費者調查報告2020》,中國消費者信心指數(CCI)在2019年重拾升勢,創十年新高。同時,隨著新中產階級異軍突起,以及加快個稅改革、公共服務均等化改革、消費體制機制改革等措施不斷出臺,居民消費理念、品質、形態、方式和行為的深刻變化,品質提升型消費呈現爆發式增長。總的來說,國內消費持續強勁、消費者信心重拾、消費升級趨勢明顯,三者疊加構筑了商業市場內生增長動力充足。
  (2)“重資產”持有轉型“輕資產”運營
  我國房地產行業進入“存量時代”,盤活存量資源、推動行業向輕資產轉型逐漸成為新的發展趨勢。商業地產已經進入全產品線、全價值鏈以及全商業模式的全面競爭階段,資產管理已經成為企業存量時代“活下去”的重要能力。精細化運營要求企業堅持產品服務品質化的同時,注重運營管理全周期,采取即售與持有并舉、輕重資產模式并重的策略,實現收入來源多元化,保障運營收入快速增長,對沖周期風險,實現業務的可持續發展。參考國際和國內不動產企業的實踐經驗,卓越的不動產企業普遍具備更強的全周期運營管理能力,而運營精益化能力將成為企業價值實現的核心競爭力。
  

報告期內核心競爭力分析   憑借著在產業新城業務的多年耕耘,公司作為產業新城運營商已形成了自身特色鮮明的核心競爭力:   1、圍繞核心都市圈,戰略選址布局能力突出   當前,都市圈成為區域發展戰略重要一環,是未來一段時期中國城鎮化的主要形態。加快發展和培育都市圈,是區域經濟一體化的切入點和突破口。為緊緊把握住國家城鎮化的歷史機遇,公司圍繞核心都市圈積極布局并鞏固發展產業新城業務,報告期內持續新拓珠海斗門、西安長安等項目。截至報告期末,公司在全國范圍內的布局,形成了“3+3+N”的戰略格局,圍繞核心都市圈的戰略選址布局能力已經成為華夏幸福產業新城的護城河。   2、產業新城開發性PPP模式先進   公司秉持“以產興城、以城帶產、產城融合、城鄉一體”的系統化發展理念,通過創新升級“政府主導、企業運作、合作共贏”的開發性PPP市場化運作模式,在國內率先采用開發性PPP模式與地方政府就產業新城開發項目形成合作,打造“產業高度聚集、城市功能完善、生態環境優美”的產業新城,在規劃設計、土地整理、基礎設施建設、公共配套建設、產業發展、城市運營六大領域,為所在區域提供可持續發展的全流程綜合解決方案,為政府與企業合作開展PPP模式開發產業新城提供了優秀范例,創造出“1+1>2”的效果。   3、產業發展能力持續升級   產業是經濟增長的動力之源,更是產業新城的立根之本。公司堅持“產業發展龍頭化”策略,聚焦新一代信息技術、高端裝備、汽車、航空航天等十大重點產業,通過龍頭引領產業集聚、創新與資本雙輪驅動的創新產業發展方式,憑借公司專業化的產業發展團隊,從產業研究規劃、產業落地謀劃、全球資源匹配、承載平臺建設到全程服務運營,為所在區域提供產業升級的全流程綜合解決方案,打造產業集群。2019年,基于多年產業招商經驗,結合人工智能算法應用的華夏幸福產業大數據平臺首次向外界展示,平臺現已覆蓋企業3,624萬家、園區4,700個、錄入數據12億條,可針對不同客群不同應用場景,為企業投資選址和區域產業發展提供高效服務。公司產業發展能力持續升級,作為產業新城業務的重要組成部分,得到各級政府廣泛認可和贊譽,有效推動公司整體業務發展。   4、建設宜居城市能力持續精益優化   公司堅持“以人為本、可持續發展”的城市發展模式。公司堅持以綠色生態為底板、以幸福城市為載體、以創新驅動為內核、以產業集群集聚為抓手的四大理念,統籌兼顧產城融合、緊湊城市、配套完善、生態活力、智慧運營、可持續發展六大要素,以“戰略前瞻性的規劃、多專協同化的設計、精益高效化的建設、智慧可持續的運營”四位一體,全生命周期推動城市發展。通過構建產業新城產品體系,推動每個城市成為可持續發展的宜居城市。   5、融資能力不斷改善   公司憑借穩健的經營與業務模式的優異性,已經形成暢通的多元化融資渠道,融資能力突出。公司已與國內多家銀行及其他金融機構建立了長期、穩定的戰略合作伙伴關系,授信額度充足、貸款利率穩定,并積極利用公司債券、中期票據、超短期融資券、PPP資產證券化以及海外債券等多渠道、多種類融資工具,為公司業務開展提供所需資金。平安人壽入股公司以及公司成為中國平安重要戰略協同企業后,公司的融資環境及結構得到進一步的改善和優化,為公司未來業務的可持續發展提供了堅實保障。   此外,公司已獲得中誠信、聯合、東方金誠等多家國內頂級評級公司“AAA”主體信用評級;截至本報告發布日穆迪等國際信用評級機構對公司主體進行了評級,其中穆迪對公司主體評級為“Ba3”,展望穩定。   6、“三新戰略”注入業務發展新活力   報告期內,公司堅決貫徹執行“三新戰略”,在做大做強產業新城業務的同時,全力開拓新模式、新領域、新地域,在商業綜合體、公共住房、康養、科學社區等商業地產及相關業務領域均取得突破,進一步完善了公司業務結構,實現業務結構多元化。   公司積極組建商業地產及相關業務團隊,提升新業務項目開發和操盤能力,充分利用輕重并舉的模式優勢以及核心都市圈戰略布局優勢,在北京、武漢等目標城市率先實現新領域的破局,在項目拓展及獲取能力上實現飛躍式的提升;未來也將持續為公司在全國重點布局城市開拓新領域業務,加速獲取優質土地及項目資源,成為公司發展戰略和業務高質量發展的重要支撐。   7、經營管理能力提升、保障業務穩健發展   報告期內,公司以“精準投資、精益管理”為原則,通過優化經營邏輯、完善投資體系、提升業務管理效率等重要舉措,持續提升公司的治理水平,為各類業務的穩健發展打下堅實的基礎。

經營計劃,實現主營業務較高質量的發展。
  1、整體業績回顧
  (1)主營業務穩健增長,銷售回款顯著回升
  報告期內,公司主營業務穩健快速增長,實現營業收入1,052.10億元,比上一年同期增長25.55%;實現歸屬于上市公司股東的凈利潤146.12億元,比上一年同期增長24.40%。截至報報告期末,公司歸屬于上市公司股東的凈資產500.36億元,比上一年度末增長14.30%。
  報告期內,公司實現銷售額1,431.72億元,其中,產業新城業務園區結算收入額368.37億元,園區配套住宅業務簽約銷售額1,029.35億元,其他業務(物業、酒店)銷售額34.00億元。公司簽約銷售面積共計1,184.19萬平方米。
  報告期內,公司通過狠抓經營管理,積極回款,公司全年銷售商品提供勞務收到的現金達879.27億元,同比增長17.06%,經營活動產生的現金流入943.78億元,同比增長17.89%,銷售回款持續增長,銷售回款率提升顯著。
  (2)財務狀況保持健康,經營質量持續提升
  報報告期末,公司貨幣資金429.63億元,償債能力有充分保障;公司資產負債率為83.90%,同比下降2.75個百分點。
  報告期內,公司為確保經營穩健發展,加大了經營取地等資源儲備方面的經營支出,全年購買商品接受服務的現金同比增長58.19%,為后續發展積蓄力量。盡管公司加大了經營支出,公司第四季度經營活動產生的現金流量凈額實現77.35億元,單季轉正且同比2018年第四季度的2.32億元增長3,230.21%,公司全年的投資活動產生的現金流量凈額與融資活動產生的現金流量凈額也均轉正,公司現金流與資金安全有明顯改善。
  在公司收入、經營回款,現金流情況同比穩健增改善的基礎上,公司報告期內的的降費增效措施不斷深化,取得了較大成果,其中公司管理費用率同比下降1.95個百分點,銷售費用率同比下降0.45個百分點,持續提升公司經營質量。
  2、業務板塊經營概況
  (1)產業新城及相關業務
  1)環京區域穩步發展,異地復制成果顯著
  報告期內,公司的產業新城及相關業務在保持環北京業務穩健發展的基礎上,繼續加快異地復制的推進,公司環北京以外區域在公司整體業績占比持續增長,產業發展服務業務快速推進,環北京以外區域的招商力度加大。
  ①在業績貢獻方面,環北京區域實現收入579.79億元,同比增長0.49%,環北京以外區域實現收入467.19億元,同比增長81.74%,占公司主營業務營業收入的比例由上年同期的30.82%提升至44.62%。
  環北京區域的產業新城業務園區結算收入及園區配套住宅業務簽約銷售額為569.63億元,環北京以外區域的產業新城業務園區結算收入及園區配套住宅業務簽約銷售額為828.09億元,同比增長9.51%,占公司整體銷售額比例從上年同期的46.46%大幅提升至57.84%;環北京區域的園區配套住宅業務簽約銷售額為506.54億元,環北京以外區域的園區配套住宅業務簽約業務銷售額522.81億元,銷售額比重由上年同期的43.69%提升至50.79%,環北京以外區域的銷售面積比重由上年同期的54.15%提升至63.68%,繼環南京和環杭州區域之后,環鄭州區域成為異地復制新的銷售業績增長極。
  ②報告期內,公司堅持核心都市圈聚焦戰略,打造“3+3+N”核心都市圈格局。公司在持續精耕京津冀都市圈的基礎上,密集布局長三角(南京、杭州、合肥)都市圈,加快布局粵港澳都市圈三個高能核心都市圈;推進布局鄭州都市圈、武漢都市圈和成都都市圈三個高潛核心都市圈,以及其他潛力核心都市圈。報告期內公司新增7個入庫PPP項目,全部位于環北京以外的外埠區域。截至報報告期末,公司布局在各都市圈的產業新城項目,入選財政部政府和社會資本合作項目庫的達到32個,其中5個國家級PPP示范項目,1個省級PPP示范項目。
  報告期內,公司環北京以外的外埠區域招商力度持續加大,引入騰訊科技(深圳)有限公司、欣旺達電動汽車電池有限公司動力電池項目等優質龍頭企業及項目入駐產業園區,助力區域打造科技含量高、示范帶動強的高端產業集群。報告期內,公司各地產業園區新增簽約入園企業545家,新增簽約投資額1,956.13億元,同比增長17.84%,其中環京區域新增入園企業115家,新增簽約投資額337.40億元,同比增長32.83%;環北京以外區域新增入園企業430家,新增簽約投資額1,618.73億元,同比增長15.13%。報告期內公司產業服務收入274.05億元,其中環京區域產業服務收入55.14億元,環北京以外區域產業服務收入218.91億元,同比增長73%。
  公司產業新城及相關業務在環北京以外區域的迅速發展,充分印證了公司產業新城模式的可復制性,彰顯公司高質量快速打造產業新城的能力。
  2)城市發展體系完善,區域價值不斷提升
  公司堅持構建以人為本、可持續發展的宜居產業新城。通過城市的規劃、設計、建設和運營“四位一體”的完整發展體系,以戰略前瞻的規劃引導,“多專協同”的設計支撐,“精益高效”的建設實施,精細綜合的運營體系,持續進行高質量資源導入,激發城市活力,持續完善所開發區域內商業、教育、醫療等相關配套。
  截至報報告期末,公司產業新城基礎設施和公共設施建設方面,運營廠站44座;建成15座學校,在校學生數超過1.2萬人;城市運營服務作業面積共計約6,600萬平方米;商業運營面積115萬平方米;住宅物業接管戶數32萬戶,住宅物業管理面積4,443萬平方米。公司聚焦高能級都市圈,重點投資新城開發充分、土地價值高的區域,打造1+3+2核心項目,推動產業新城成為“活力生長、產城一體、綠色生態、宜居共享”的可持續發展的宜居城市,迅速提升區域價值。
  (2)園區配套住宅業務
  報告期內,公司實現銷售額1,431.72億元,其中園區配套住宅業務簽約銷售額1,029.35億元,其他業務(物業、酒店)銷售額34.00億元。公司簽約銷售面積共計1,184.19萬平方米,截止報告期末儲備開發用地規劃計容建筑面積為1,057.96萬平方米。
  3、商業地產及相關業務
  報告期內,公司加快貫徹“新模式、新領域、新地域”三新戰略,布局商業地產及相關業務。
  在新模式方面,公司在傳統重資產模式的基礎上,加速開拓輕資產模式,落地北京麗澤項目首個“輕資產”業務模式。在新領域方面,公司在傳統產業新城主營業務領域外,積極探索并布局包括商業綜合體、公共住房、康養、科學社區等相關領域,摘牌公司武漢長江中心綜合體項目,布局深圳市坪山區碧嶺頂等城市更新項目,并持續推進公共住房、康養方面等項目。在新地域方面,報告期內通過北京麗澤、武漢長江中心兩大標桿項目進入北京及華中片區核心圈層,開啟公司新業務在核心都市圈內的布局。
  (二)公司業務板塊具體進展回顧
  1、產業新城業務進展
  報告期內,公司堅持核心都市圈聚焦戰略,打造“3+3+N”核心都市圈格局。公司在持續精耕京津冀都市圈的基礎上,密集布局長三角(上海、南京、杭州、合肥)都市圈,加快布局粵港澳都市圈三個高能核心都市圈;推進布局鄭州都市圈、武漢都市圈和成都都市圈三個高潛核心都市圈,以及其他潛力核心都市圈。
  報告期內,公司繼續按照各園區的經濟發展定位,結合自有資源和渠道,聚焦電子信息、高端裝備、新能源汽車、航空航天、新材料、生物醫藥、文化創意等10大產業,多種形式并舉,滿足企業和地方發展要求,實現企業的園區落地。在固安、大廠、懷來等京津冀都市圈區域繼續保持穩健發展的基礎上,公司產業新城異地復制成果顯著,長三角都市圈區域發展勢頭強勁,環杭州、環南京和環鄭州區域已躋身公司業績增長極,新能源汽車、高端裝備制造、物流電商等產業集群已較成規模嘉善區域和溧水區域分別作為環杭州與環南京兩大區域的核心,新增簽約投資額增長迅速,標桿示范效應顯著。報告期內公司在各區域共新增包括簽約騰訊科技(深圳)有限公司、欣旺達電子股份有限公司、深圳市合豐泰光電科技有限公司、昆山之奇美材料科技有限公司、上海祥云世紀互聯網絡科技有限公司等545家入園企業,新增簽約投資額1,956.13億元。
  (1)高能核心都市圈
  1)京津冀都市圈
  公司在京津冀都市圈的布局區域包括固安、大廠、香河、懷來、霸州、永清、文安等地,各區域緊抓京津冀協同發展機遇,結合自身優勢構建產業集群,報告期內新增簽約固安福愛電子有限公司、北京良工精機科技有限公司、熠躍(上海)企業管理咨詢有限公司、陜西建設機械股份有限公司、北京方德精密化工設備有限公司等125家入園企業,新增騰訊華北信息技術產業總部基地等龍頭項目,新增簽約投資額351.24億元。報告期內京津冀都市圈各區域產業新城新增簽約投資情況如下:
  作為財政部政府和社會資本合作示范項目以及國家發展改革委員會PPP項目典型案例的固安區域,通過強化電子信息、航空航天及智能裝備、生命健康三大戰略新興產業,以及臨空服務、都市消費、精品農業三大區域特色產業,形成肽谷生物醫藥產業園、航天產業基地、衛星導航產業港、清華大學重大科技項目(固安)中試孵化基地、電子商務產業園、新型顯示產業園等產業集群聚集高地和科技服務業一大科創服務平臺。報告期內新增簽約固安福愛電子有限公司、北京欣斯達特控制技術有限公司、韓國大高泰科株式會社、華采科技(北京)有限公司、賽業(蘇州)生物科技有限公司等37家入園企業,新增簽約投資額29.21億元。
  大廠區域主動承接北京產業東擴轉移,打造影視文化、總部商務、人工智能三大產業集群,形成影視創意制作和電視傳媒產業基地、總部商務創新中心和人工智能“中國智谷”等產業基地。2019年,大廠影視小鎮獲批廊坊市雙創示范基地,大廠科創研學孵化器獲批廊坊市科技企業孵化器。報告期內新增簽約入園企業17家,新增簽約投資額0.52億元。
  香河區域依托北京科技產業協同發展機遇,圍繞機器人本體、系統集成、核心零部件及服務機器人,推動集群效應整體提升,高質量打造機器人產業生態,構建京津冀機器人科技創新協同區。2019年,香河機器人產業港榮獲河北省戰略性新興產業示范基地、河北省園林式單位、河北省智能制造示范園區、中國機器人十大產業園區、廊坊市科普基地、香河機器人工業設計中心、最具成長力特色小鎮十強等省級、市級、行業榮譽。報告期內新增簽約入園企業19家,新增簽約投資額1.53億元。
  懷來區域順應京津冀協同發展、京張協辦冬奧和兩區建設三大戰略機遇,重點打造軟件開發與應用、大數據與云計算、人工智能、航天裝備制造、智能制造裝備5大產業集群,報告期內新增簽約騰訊科技(深圳)有限公司、上海祥云世紀互聯網絡科技有限公司、北京理工大學、北京競業達數碼科技股份有限公司等入園企業單位19家,新增簽約投資額276.61億元。繼秦淮數據、世紀互聯后,騰訊華北信息技術產業總部基地于2019年正式落戶懷來,將建成騰訊公司規模最大、等級最高且唯一位于非核心都市的云計算綜合產業基地,大數據與云計算產業集群效應不斷釋放。
  霸州區域定位京津雄高端產業腹地,生態健康服務中心,形成以都市食品、智能制造裝備、新型顯示為主導的產業集群。報告期內新增簽約熠躍(上海)企業管理咨
  詢有限公司汽車零配件智慧供應鏈北方區域總部項目等2家入園企業,新增簽約投資額10.50億元,為霸州區域發展高端產業奠定良好基礎。
  永清區域充分發揮區位優勢,對接臨空經濟區,聚焦智能制造裝備和航空兩大產業集群。報告期內新增簽約北京方德精密化工設備有限公司、北京萬通鉑銳科技有限公司2家入園企業,新增簽約投資額0.60億元。
  文安區域定位產業升級新引擎,水韻城市樣板區,重點發展新能源汽車及零部件、能源裝備、智能制造裝備三大產業集群。報告期內新增簽約文安縣智造眾創空間有限公司文安智能制造裝備產業港項目、陜西建設機械股份有限公司文安塔機智能制造項目等7家入園企業,新增簽約投資額16.59億元。
  2)長三角都市圈
  公司在長三角都市圈布局的區域包括嘉善、南潯、河上、無錫、來安、溧水、和縣等地,報告期內上述區域新增簽約入園企業224家,新增簽約深圳合豐泰超薄玻璃基板深加工項目、欣旺達電動汽車電池項目等龍頭項目,新增簽約投資額1,040.48億元。報告期內長三角都市圈各區域產業新城新增簽約投資情況如下:
  嘉善區域定位為全球科技創新成果轉化中心,智能網聯汽車、生命醫療大健康、影視傳媒、商貿服務四大產業集群逐步發展成型,產業園區承載力不斷提升。報告期內新增簽約上海燦星文化傳媒股份有限公司、武漢賽維爾生物科技有限公司、艾吉泰康生物科技(北京)有限公司等35家入園企業,新增簽約投資額87.96億元。
  嘉善經開區區域定位為融滬科創窗口,重點圍繞生命健康、集成電路兩大產業集群,打造先進制造業與科技服務業融合發展的創新產業體系。報告期內新增簽約昀光微電子(上海)有限公司、武漢古奧基因科技有限公司等4家企業,新增簽約投資額26.50億元。
  南潯區域定位為太湖南科技高鐵新城,以行業龍頭帶動,打造新型顯示、智能制造裝備、新能源汽車及零部件、專用裝備四大產業集群,實現產業體系化、規模化發展。報告期內新增簽約深圳市合豐泰科技有限公司、上海海順新型藥用包裝材料股份有限公司、顏面智能科技(蘇州)有限公司等10家入園企業,新增簽約投資額199.55億元。其中,深圳市合豐泰科技有限公司超薄玻璃基板深加工項目為南潯建區以來首個百億級產業項目,項目簽約落地填補浙江省在該領域的空白,帶動形成新型顯示產業集群,優化南潯產業結構,有力推進南潯經濟轉型升級。
  蕭山河上區域定位為全球綠色新材創新高地,明確以新材料產業集群為主攻方向,以高端裝備新材料為核心,汽車新材料與醫用新材料為延伸,依托浙江大學河上新材料研究中心打造新材料研發平臺。報告期內新增簽約浙江極鋁新材料有限公司等11家企業,新增簽約投資額21.03億元。
  無錫梁溪區域定位為全國物聯網產業集群標桿,園區聚焦引入電子標簽、軟件研發、傳感器、電子元器件類企業,物聯網產業集群發展初具規模,產業園區承載力不斷提升。報告期內新增簽約無錫積高科技有限公司等18家企業,簽約落地投資額21.35億元人民幣。
  來安區域高標準對接南京國家級江北新區,定位為長三角產業創新發展新高地。
  以電子信息、新能源汽車、高端裝備制造三大產業方向為主導,導入行業亮點大項目,加快推進項目落地投產,逐步打造產業集聚優勢。報告期內新增簽約入園企業6家,新增簽約投資額15.84億元。
  溧水區域定位為智能網聯汽車基地,以新能源汽車為核心產業方向,構建集研發設計、整車制造、動力電池、驅動電機、專業賽道測試、高端科技服務為一體的全產業鏈體系,打造研發制造兼具的國家級新能源汽車產業基地。報告期內新增簽約鋰離子電池龍頭企業欣旺達電動汽車電池有限公司等9家入園企業,新增簽約投資額137.19億元。
  和縣區域定位為江北智造門戶,聚焦發展機器人、集成電路、新能源汽車及零部件、新材料四大產業集群。報告期內區域導入行業龍頭項目,加快產業鏈上下游集聚,新增簽約南京云恒科技有限公司、南京捷順達物流集團有限公司等入園企業12家,簽約投資額37.00億元。
  江寧區域定位為江蘇特色新市鎮創新發展典范,以智能制造裝備與汽車零部件為兩大主導產業方向,充分利用漢鼎產業園等現有載體資源,進行新舊動能轉換,促進產業升級轉型。報告期內新增簽約1家入園企業,新增簽約投資額5.00億元。
  南京開發區區域定位為全球創新智造中心,聚焦新能源汽車、集成電路和人工智能三大主導產業集群,不斷強化龍頭企業招引,吸引上下游配套企業集聚。其中蔚然三電項目已投產,拜騰汽車項目一期廠房建設完工,新能源汽車產業集群初步成型。
  報告期內新增簽約4家入園企業,新增簽約投資額43.99億元。
  高淳區域定位為長三角智慧健康中心,圍繞大健康產業與智能制造兩大產業方向,著力發展醫療器械、生物制藥、智能裝備制造等行業領域。報告期內新增簽約16家入園企業,新增簽約投資額85.33億元。
  舒城區域依托合肥正南三十公里的區位優勢,打造以集成電路、新型顯示、智能終端為主的光電顯示產業集群,以整車及專用車為主的新能源汽車產業集群和以自動
  化生產線及機床為主的智能制造裝備產業集群。報告期內新增簽約安徽精卓光顯科技
  有限責任公司、河南尼羅河實業有限公司、合肥景喜電氣設備有限公司等入園企業35家,簽約投資額183.73億元。
  長豐區域依托合肥副中心城區及合肥北部門戶的區位優勢,定位長三角先進要素對接示范區,全力打造以核心配套為主的光電顯示產業集群,以關鍵零部件為主的汽車及零部件產業集群,以下游應用為主的新材料產業集群,以智能加工裝備為主的高端裝備產業集群。報告期內新增簽約昆山之奇美材料科技有限公司、上海萬嶺電氣設備有限公司、合聯勝利光電科技(廈門)有限公司等入園企業6家,簽約投資額63.38億元。
  肥東區域發揮緊鄰合肥城區的區位優勢,借助肥東等高對接合肥國際大都市建設的機遇,打造以機器人產業為核心支柱產業,以智能制造、光電顯示為重點應用領域的全國“機器人+”產業高地。報告期內新增簽約深圳特瑞光學有限公司等入園企業3家,簽約投資額14.50億元。巢湖區域是巢湖對接合肥東進發展戰略的門戶節點,以合寧、合巢蕪兩大發展軸為支撐,導入行業亮點大項目,重點打造汽車及零部件、智能制造裝備、智能家電三大產業集群。報告期內新增深圳市健網科技有限公司等入園企業5家,簽約投資額17.98億元。
  3)粵港澳大灣區都市圈
  公司在粵港澳大灣區都市圈布局江門、中山、珠海區域,報告期內上述區域新增簽約入園企業9家,新增簽約投資額67.76億元。其中:
  江門區域定位為深圳科技輻射圈的珠西創新轉化樞紐,是華夏幸福產業新城模式在大灣區的先行示范,以主動承接深圳外溢支撐區域產業升級和立足本地資源稟賦基礎為原則,聚焦智能硬件、智能制造裝備、新能源汽車及零部件等三大產業集群。報告期內江門區域新增簽約惠州市富麗電子有限公司等5家入園企業,新增簽約投資額22.32億元。
  中山區域堅持打造粵港澳大灣區產業新城標桿,緊密圍繞科技創新、新型顯示、健康醫藥等核心產業構建三大產業集群。報告期內新增簽約深圳聯誠發光電股份有限公司等入園企業4家,新增簽約投資額45.50億元。
  珠海區域定位為”珠西智造高地,濱江生態新城”,聚焦新一代信息技術、智能制造裝備兩大產業集群,引進龍頭項目、大項目,打造大灣區科技創新示范城。目前
  區域招商已全面啟動。
  (2)高潛能核心都市圈
  1)鄭州都市圈
  公司在鄭州都市圈布局區域為新鄭、武陟、長葛、獲嘉、新密、祥符等地。報告期內,鄭州都市圈新增簽約入園企業86家,新增簽約投資額277.14億元。報告期內鄭州都市圈各區域產業新城新增簽約投資情況如下:
  新鄭區域以電子信息、智能制造裝備為主導產業,以現代物流、都市食品、生物醫藥為輔助產業,著力構建“2+3”的產業發展體系。報告期內新增簽約達維多企業管理有限公司等8家優質入園企業,簽約投資額102.76億元。
  武陟區域打造智能制造裝備、都市食品、現代物流、科技服務四大產業集群,加速發展人工智能、機器人、新一代信息技術、互聯網、物聯網等戰略性新興產業,報告期內新增簽約長沙遠大住宅工業集團股份有限公司等入園企業31家,簽約投資額53.49億元。
  長葛區域聚焦專用裝備、冷鏈物流、醫藥保健三大產業集群,報告期內新增簽約陜西建設機械股份有限公司等入園企業15家,簽約投資額52.13億元。
  獲嘉區域打造專用裝備、應用材料、都市食品三大產業集群,逐步提升產業結構,新增簽約蘇州科逸住宅設備股份有限公司等入園企業19家,簽約投資額36.27億元。
  新密區域依靠傳統產業升級與新興產業導入雙輪驅動,打造生物醫藥、高端裝備、新型元器件三大產業集群,報告期內新增簽約河南恩湃高科集團有限公司等入園企業9家,簽約投資額30.94億元。
  2)武漢都市圈
  目前公司在武漢都市圈布局區域為雙柳、問津、黃陂、孝感等地,報告期內,武漢都市圈新增簽約入園企業41家,新增簽約投資額98.66億元。報告期內武漢都市圈各區域產業新城新增簽約投資情況如下:
  新洲雙柳區域定位為七龍湖未來科技城,依托武漢國家航天產業基地、武漢“臨江制造帶”和“科技創新帶”驅動,重點發展以火箭研制與發射、微小衛星研制、航天零部件、衛星運營與數據應用為主的商業航天產業集群,以智能制造裝備、物流裝備和能源裝備為主的高端裝備制造產業集群和以航空航天材料、電子材料、前沿材料為主的新材料產業集群。報告期內新增簽約江蘇波鎂特復合材料有限公司等4家入園企業,新增簽約投資額9.70億元。
  新洲問津區域定位為“鄂東北新磁極,大武漢健康城”。區域承接沿海產業轉移,借助中部崛起優勢,聚焦現代服務業、大健康、能制造三大產業集群。報告期內新增簽約武漢問津天有云教育小鎮(一期)項目,簽約投資額7.00億。
  黃陂區域位于武漢北拓、黃陂南融的融合點,區域定位武漢鏈接全球的新觸點,重點發展生物醫藥和新一代信息技術產業集群。報告期內新增簽約陜建機武漢智能制造項目、恒亞建設總部及零部件制造基地項目2家入園企業,新增簽約投資額20.00億元。
  孝感區域位于武漢1小時經濟圈、天河機場臨空15公里輻射圈內,交通便利、協同度高、是漢孝一體橋頭堡,區域定位臨空智造高地、環湖碧溪樂谷。重點發展新能源汽車零部件、新一代信息技術、都市消費三大集群。報告期內新增簽約武漢格瑞恩新能源汽車儀表研發生產基地項目等7家入園企業項目,新增簽約投資額24.35億元。
  嘉魚區域聚焦汽車及零部件與高端裝備兩大產業集群。報告期內新增簽約寧波南方塑料模具生產基地項目等16家入園企業項目,新增簽約投資額26.27億元。
  團風區域依托武漢城市圈先進制造經濟帶和東部高科技經濟帶,構建現代食品、高端裝備、新材料、生物醫藥四大產業集群。報告期內新增11家入園企業,簽約投資額11.34億元。
  3)成都都市圈
  報告期內,成都都市圈的蒲江等區域的業務也在穩步推進中,打造智能制造裝備、智能硬件、都市食品、醫療器械等產業集群。報告期內,成都都市圈新增簽約成都信和大通隧道裝備有限公司、齊力制冷系統(深圳)有限公司等18家入園企業,新增簽約投資額20.99億元。
  (3)潛力核心都市圈
  公司在長沙都市圈布局雨湖、云龍區域。報告期內,長沙都市圈新增簽約入園企業16家,新增簽約投資額53.38億元。其中,雨湖區域以高端裝備制造、新能源汽車與新材料為主導產業,新增簽約湖南柏屹創新園區發展有限公司、湖南中科富海建筑科技有限公司等4家入園企業,簽約落地投21.95億元;云龍區域聚焦智能制造裝備、電子信息產業集群,新增簽約廣東張力科技有限公司、湖南易沃智能裝備有限公司等12家入園企業,簽約落地投31.43億元。
  公司在沈陽都市圈主要布局蘇家屯區域。蘇家屯區域定位為“東北產業新城標桿、中國學園都市典范”,重點打造汽車及零部件、智能制造裝備、健康食品三大主導產業。報告期內,蘇家屯區域依靠龍頭項目引領,圍繞寶馬和通用兩大汽車整車廠的汽車零部件配套產業已經初具規模,形成了汽車及零部件產業集群;新增簽約中國寶武鋼鐵集團有限公司、固耐重工(蘇州)有限公司、沈陽市航宇星儀表有限責任公司等入園企業13家,其中世界500強項目1個,新增簽約投資額11.52億元。
  公司在西安都市圈布局涇陽、長安區域。報告期內,西安都市圈新增簽約入園企業6家,新增簽約投資額14.96億元。涇陽區域聚焦打造電子信息、智能裝備制造、現代食品三大產業集群,新增簽約西安嘉瀚機電科技有限公司、西安神電電器有限公司、湖北華昌達智能裝備集團股份有限公司、澳威激光公司入園企業4家,簽約投資額10.20億元。長安區域重點打造智能制造、新型顯示與電子元器件、現代物流三大產業集群,新增簽約西安熙瑞創新科技公司、西安金波科技公司入園企業2家,簽約投資額4.76億元。
  公司在貴陽都市圈布局區域為修文、清鎮區域。報告期內,貴陽都市圈新增簽約入園企業7家,新增簽約投資額20.00億元。其中,修文區域定位為中國智慧健康谷,以新一代信息技術為亮點,以高端裝備制造為主導,以現代服務業為支撐,打造“1+1+1”產業體系,新增簽約民生電商控股(深圳)有限公司入園,新增簽約投資額8.00億元。清鎮區域定位為黔中綠色新鋁都,以鋁精深加工為引領,以高端裝備制造和新能源汽車及零部件為支柱,落位三大產業集群,新增簽約陜西建設機械股份有限公司等6家優質入園企業,新增簽約投資額12億元。
  (4)國際區域
  1)卡拉旺(Karawang)。卡拉旺產業新城坐落于印度尼西亞首都雅加達以東47公里處,致力于成為世界級標桿產業園區,堅持“一個產業園就是一個產業集群”的發展理念,定位印尼重要的制造業樞紐和先進技術創新中心,全力打造“4+1”產業集群,即綠色環保建材、食品加工、消費電子、現代物流,以及中小企業創新園區。卡拉旺產業新城的招商工作持續有序開展,并不斷取得重大突破。報告期內已成功簽約引入14家企業,其中6家已開工建設。
  2)唐格朗(Tangerang)。唐格朗產業園位于印度尼西亞首府雅加達西邊約31公里,聚焦于醫療器械、消費電子、裝備制造和現代服務業四大產業集群。唐格朗產業園成功與新加坡星邁黎亞集團簽訂入園協議,共同打造占地面積為9.6公頃的專業市場產業新平臺,目前項目一期創意商街已啟動建設,預計2020年6月開業,主體商場預計于2020年7月份啟動建設;與馬來西亞豐隆集團旗下GCAL公司簽訂入園協議,共同打造中小企業創新園;與TiaraMedika,PTBrantas,Binus簽訂合作備忘錄,分別打造區域型綜合心肺專科醫院,幸福港灣商場和大學。唐格朗產業園的各項舉措將極大提升新城在公共配套領域、商業體系以及生態環境方面的完整度,全面助力產業新城進一步發展。
  2、商業地產及相關業務進展
  報告期內,公司在商業地產及相關業務方面加快貫徹“新模式、新領域、新地域”的三新戰略。
  新模式:公司在傳統重資產模式的基礎上,加速開拓輕資產模式。北京麗澤項目是公司“輕資產”業務模式的首個落地項目,報告期內公司完成該項目的轉讓交易,同時提供在項目地塊上代為開發建設標的物業,并在開發建設完成后對標的物業提供運營管理服務。
  新領域:公司在傳統產業新城主營業務領域外,積極布局包括商業綜合體、公共住房、康養、科學社區等商業地產及相關業務。武漢長江中心項目地塊于2019年9月10日摘牌,總規劃計容面積117.29萬㎡,是公司首個從拿地開始,涵蓋開發建設、運營管理全周期的商業綜合體項目。同時,公司已成功被選定為前期服務商的項目共8個,分別為深圳市坪山區碧嶺項目、深圳市鹽田區田心項目、深圳市寶安區東風片區項目、深圳市寶安區鳳凰片區項目、深圳市光明區上村蓮塘片區項目、深圳市寶安區沙浦圍項目,東莞市中堂鎮蕉利項目,東莞市常平鎮金美村項目。其中,深圳市鹽田區田心項目已通過深圳市政府重點更新項目計劃立項。公共住房、康養、科學社區方面項目亦在持續推進、逐步落地中。
  新地域:公司聚焦深耕全國五大都市圈——京津冀、長三角、粵港澳大灣區、以武漢為核心的華中片區、以成都為核心的華西片區,重點關注具有明顯區位優勢的城市。通過北京麗澤、武漢長江中心兩大標桿項目進入北京及華中片區核心圈層,有利于開啟公司新業務的布局。
  3、公司房地產業務經營情況
  (1)報告期內房地產儲備情況
  (2)報告期內房地產開發投資情況
  報告期內,公司房地產業務共計實現銷售金額10,293,479.69萬元,銷售面積11,841,941.95平方米。
  (4)報告期內房地產出租情況

  三、公司未來發展的討論與分析
  (一)行業格局和趨勢
  1、公司產業新城及相關業務行業格局趨勢
  2019年12月16日,習近平總書記在《求是》發表文章《推動形成優勢互補高質量發展的區域經濟布局》,明確指出“我國經濟發展的空間結構正在發生深刻變化,中心城市和城市群正在成為承載發展要素的主要空間形式”。作為有序銜接中心城市和城市群的重要環節,都市圈已逐漸成為推動區域高質量發展的關鍵抓手,是中國未來城鎮化的主體空間形態。我國30個核心都市圈1以占全國4.5%的面積,承載了全國32%的人口,創造了全國52%的GDP。
  時值國家發展改革委發布《關于培育發展現代化都市圈的指導意見》一年有余,公司將繼續緊抓都市圈化的趨勢性紅利與結構性機會,立足都市圈外圈層深耕產業新城及相關業務,并在都市圈核心區積極探索商業地產及相關業務,雙輪并進,實現可持續發展。
  (1)中國城鎮化已邁入都市圈化時代
  1)空間結構優化,外圍節點及微中心迎來高速發展
  相較發達國家,我國城鎮化發展的差距主要在微中心和節點城市。以東京為例,50-100萬級(人口)城市5個,20-50萬級城市18個,5-20萬級城市84個,而北京的相應數量分別為2個、7個和8個。隨著都市圈化趨勢的不斷強化,大城市空間
  1包括北京、上海、廣州、深圳、武漢、成都、鄭州、重慶、南京、天津、西安、廈門、長沙、杭州、合肥、沈陽、石家莊、青島、寧波、濟南、福州、南昌、哈爾濱、昆明、長春、太原、貴陽、南寧、海口、烏魯木齊,都市圈范圍基于通勤率及其他綜合指標劃定。
  擴展將從單中心“攤大餅”模式向多中心網絡模式過渡,在分工合作、優勢互補的基礎上,形成聯動發展的共生體。未來新型城鎮化進程中,節點城市及微中心將發揮關鍵支撐作用,成為引領區域發展的重要增長極。
  2)人口持續集聚,都市圈成為新增城鎮人口的核心載體
  我國發展動力極化現象日益突出,人口向優勢地區集聚的趨勢明顯,都市圈已成為新增城鎮人口的核心載體。隨著近年來戶籍制度的弱化和以高職、高技術為代表的新生代勞動人口流動,都市圈盡享人口的規模紅利、質量紅利和移動紅利。習近平總書記在《推動形成優勢互補高質量發展的區域經濟布局》一文中直指“促進遷移人口落戶要克服形式主義,真抓實干,保證遷得出、落得下”,除中央已有明確政策規定之外,全面放寬城市落戶條件,完善配套政策,打破阻礙勞動力流動的不合理壁壘,促進人力資源優化配置,預計未來都市圈人口紅利將持續釋放。
  3)產業協同發展,空間布局合理化,區域產業效能得到系統性提升
  隨著產業空間布局的優化,都市圈內外圈層間的合作深度和協同作用不斷強化,區域產業效能得到系統性提升。金融保險、商貿服務等都市核心功能持續向內圈層集聚,大型制造生產、部分金融保險、企業服務中后臺及娛樂休閑配套產業則逐漸向周邊轉移。內圈層的產業結構升級以及部分產業向外轉移,將帶動內圈層的產業升級更新以及外圈層新建廠房、新建生產線、新建設備等大量產業投資。
  4)補齊外圈層發展短板,實現基礎設施有機耦合、公共服務共建共享
  公共資源配給在時序上滯后于人口流動,在空間上呈現圈層化遞減特征,優質的教育、文化、醫療、衛生等資源集中在內圈層,外圈層配套不足。未來隨著都市圈一體化進程的加速,基礎設施和公共服務將通過統籌配套實現有效配給,與常住人口建立掛鉤機制,提高公共服務資源供給的數量和質量,帶動外圈層大量有效投資。
  (2)都市圈化背景下的產業新城格局與趨勢
  產業新城業務緊緊把握以都市圈為核心的新型城鎮化歷史契機,順應發展規律和國家政策,以開發性PPP模式為都市圈外圈層提供綜合解決方案,有效促進產業結構轉型升級,最終實現產城融合,助力都市圈一體化進程和區域整體的高質量發展。培育發展產業新城有助于區域價值的提升,實現經濟發展、城市發展和民生保障三大目標,是順應城鎮化發展趨勢、適應地方轉型需求、提高人口吸引力和承載力的有效途徑,廣受當地政府歡迎,具備巨大的業務潛力。
  1)聚焦都市圈,立足外圈層發展產業新城正逢其時
  都市圈一體化發展的大背景下,外圈層成為承接內圈層人口、產業、資本等資源外溢的主陣地。由軌道交通、高速公路等組成的網絡化交通體系為外圈層節點城市和微中心的發展提供了有力支撐。華夏幸福產業新城布局于都市圈外圈層,交通區位優勢突出,順應了新型城鎮化的發展趨勢,滿足了區域高質量發展的客觀需求,發展前景廣闊。
  2)打造產業集群,以產城融合帶動節點和微中心高質量發展
  產城融合是產業新城發展的核心競爭力。都市圈產業從內到外呈現“三二一”逆序化分布,價值鏈上的不同環節在更大范圍內有序轉移、合理分布,進而發揮規模效益和集聚優勢。內圈層加速產業結構調整升級,具備大量低價的土地資源、人力資源以及強烈的發展訴求的外圈層則通過承接外溢產業資源促進自身發展、形成良性合作。
  華夏幸福產業新城聚焦核心都市圈,提供靶向性、定制化的區域發展綜合解決方案,圍繞十大產業打造創新集群,以產業為抓手推動區域整體價值的迅速提升。
  3)完善設施配套與服務質量,提升外圍節點城市綜合承載力
  公共服務質量和密度是決定區域價值的核心因素,公共服務均等化是提高外圈層“反磁力”的有效途徑。產業新城要提高人口吸引力、實現產城融合,必須滿足服務、設施、環境等各方面要求,提供優質的醫療、教育等公共服務,建設綠色生態、環境友好、配套齊全的宜居性城市。華夏幸福始終堅持“以人為本”,規劃、設計、建設、運營四位一體,努力打造生態智慧、宜居宜業的幸福城市。
  (3)都市圈化格局日益明晰態勢下的房地產業務格局與趨勢
  2019年全國商品房銷售面積近17.2億平方米,同比下降0.1%。2019年中央經濟工作會指出:堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,全面落實因城施策,穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制,促進房地產市場平穩健康發展。不將房地產作為短期刺激經濟的手段,保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性。房地產在總量見頂的背景下,呈現了多重分化的格局,以都市圈為代表的區域獲得了結構性機遇,在銷售額與溢價上將共享新型城鎮化的長期紅利。
  1)住宅市場的結構性機會在都市圈出現
  都市圈是中國城鎮化的主體形態,已成為國家重大戰略。從規模是,都市圈房地產市場已占據全國市場的半壁江山,2019年全國30個都市圈住宅市場規模約為7.03萬億2,約占市場總量的50%。從增速上,都市圈房地產市場穩穩跑贏大勢,2019年全國平均商品房銷售額同比增長10.3%,而1+8核心都市圈3商品房銷售額同比增長20.4%4。從潛力上,人口向都市圈聚集趨勢明顯,都市圈核心城市常住人口增速為全國增速的2-3倍,隨著人口持續向都市圈集中,都市圈購房需求將持續增長。
  2)長線資金的支持,有利于房企的長期發展
  在“箱體管控”、金融抑制、競爭加劇的背景下,房地產企業更需要通過長期的戰略制定來實現業務的拓展和效能的提升。而長期戰略的執行離不開長線資金的支持,有了較為長線的資金注入,房地產企業才能更為有效的制定戰略,實現業務的拓展和轉型。
  長線資金配置不動產的需求持續上升。保險公司對不動產的投資額占其總資產的比重約2%至6%,而國內險資對不動產的配置低于1%,整體低于國際水平,配置需求提高。美國黑石集團30%的業務來自于不動產,而募資主要的來源是養老金及保險等長線資金,長線資金與不動產的結合成就了黑石集團較高的投資收益。
  3)運營能力提高了房企的盈利能力和競爭力
  房地產行業正在從增量時代向存量時代轉變。從全球不動產的發展來看,運營能力將成為未來不動產企業的核心競爭力。日本經濟失去三十年中,日本最大綜合房企——三井不動產正是憑借強大的運營能力成功穿越周期,在輕重資產平衡的策略上,通過較強的運營能力獲得了較高的溢價空間。優質的運營能力,一方面可提高房地產企業土地獲取的競爭力,同時可讓房企所持有的物業保值、增值。目前,我國一線城市城鎮化率已逼近90%,未來地產的邏輯將從高周轉的項目開發轉向存量不動產的價值深度挖掘,運營能力將定義價值提升的空間。在房地產的重資產時代,土地儲備和拓展能力決定了房地產企業的上限;隨著輕重資產并存時代的到來,運營能力將決定房地產企業的上限。
  2、公司商業地產及相關業務行業格局趨勢
  (1)消費驅動,內生增長動力充足
  改革開放四十年來,我國經濟增長模式逐步由投資與出口驅動轉向消費驅動。伴隨經濟增長的放緩,最終消費對經濟增長的貢獻率卻逐年上升。2019年我國全年社會消費品零售總額41.2萬億元,增長8%,連續六年保持經濟增長第一拉動力,消費對經濟增長貢獻率57.8%,拉動GDP(國內生產總值)增長3.5個百分點。在消費規模擴張的同時,根據《麥肯錫中國消費者調查報告2020》,中國消費者信心指數(CCI)在2019年重拾升勢,創十年新高。同時,隨著新中產階級異軍突起,以及加快個稅改革、公共服務均等化改革、消費體制機制改革等措施不斷出臺,居民消費理念、品質、形態、方式和行為的深刻變化,品質提升型消費呈現爆發式增長。總的來說,國內消費持續強勁、消費者信心重拾、消費升級趨勢明顯,三者疊加構筑了商業市場內生增長動力充足。
  (2)“重資產”持有轉型“輕資產”運營
  我國房地產行業進入“存量時代”,盤活存量資源、推動行業向輕資產轉型逐漸成為新的發展趨勢。商業地產已經進入全產品線、全價值鏈以及全商業模式的全面競爭階段,資產管理已經成為企業存量時代“活下去”的重要能力。精細化運營要求企業堅持產品服務品質化的同時,注重運營管理全周期,采取即售與持有并舉、輕重資產模式并重的策略,實現收入來源多元化,保障運營收入快速增長,對沖周期風險,實現業務的可持續發展。參考國際和國內不動產企業的實踐經驗,卓越的不動產企業普遍具備更強的全周期運營管理能力,而運營精益化能力將成為企業價值實現的核心競爭力。
  (二)公司發展戰略
  公司發展愿景是中國領先的核心都市圈不動產投資開發及運營管理平臺。在城鎮化邁向都市圈化的戰略機遇下,公司將持續深耕都市圈,圍繞京津冀、長三角、粵港澳、鄭州、武漢、成都等進行布局,在都市圈層和城市圈層重點布局產業新城及相關業務,在城市圈層和核心圈層重點布局商業地產及相關業務。公司在落地上述戰略布局的過程中,將不斷提升現金流能力、降低負債、保持利潤穩健增長,持續提升經營質量,實現公司業務的長期穩健發展。
  1、產業新城及相關業務:回歸經營邏輯,實現雙城驅動
  (1)產業新城
  公司在產業新城業務方面,將以實現回歸業務邏輯,強化現金流能力為目標,通過實現區域分類,一城一策,提升經營質量,同時在投資方面做到精準投資、聚焦投資,全面開放合作,實現產業新城、住宅平臺化。為實現上述戰略目標,公司產業新城業務將加快推進產業新城“四化”:
  1)“區域價值最大化”。通過區域規劃、區域發展、土地價值推廣,幫助政府提升區域的資源、資產和城市價值,做大產業新城回款的來源和保障。
  2)“產業發展龍頭化”。幫助政府發展產業,尤其是龍頭項目的招商和落地,帶動區域產業集群的打造和升級,從而大幅增加客戶滿意度,保證產業新城利潤實現。
  3)“經營一城一策化”。區域分類,一城一策,提升經營質量,實現現金流自給自足,同時積極謀求發展上檔升級,推動區域進入成熟期;精準投資,聚焦投資高效區域。
  4)“新城開發平臺化”。通過全面開放合作,吸引社會各方參與產業新城及住宅投資,分享收益,從而更好的撬動產業新城資源,加速新城建設。
  (2)園區配套住宅
  園區配套住宅業務:將持續提升市場化開發能力,通過精準投資、操盤精細化、提升孔雀城住宅產品市場競爭力。
  1)在精準投資方面,包含區域優選、項目優選、全周期管理三步。首先,深化住宅市場研判,優選區域,新進區域控制總量,小步試水;其次,持續提高項目投資標準,用市場化指標(IRR、凈利潤率、回正周期),匹配項目投資;再次,不斷動態跟蹤項目表現,復盤項目成果,利用復盤結果指導區域與項目選擇,實現合理現金流下利潤最大化。
  2)在精細化操盤方面,通過建立項目全周期管控、過程動態測算、及時糾偏來提升項目精細化操盤能力。
  3)在提升產品競爭力方面,通過提升產品溢價能力、強化品質控制、降低成本、提升獲客效率來全面打造住宅產品競爭力。
  2、商業地產及相關業務:快速推進,深化“三新戰略”
  (1)新模式
  在傳統重資產模式的基礎上,加速開拓輕資產模式,實現輕重并舉;在盤活存量資產,優化資產負債結構的同時,以資產管理輸出的模式,深化資本合作,快速切入市場,逐步迭代更新投資模式,逐步探索代建代運營、基金、資產證券化等其他市場化模式;跨界合作,借力科技創新平臺;
  (2)新領域
  在傳統產業新城主營業務領域外,努力探索開拓包括商業綜合體、公共住房、康養、科學社區等細分領域,落實布局戰略,豐富業務打法。
  (3)新地域
  貫徹核心都市圈戰略——京津冀、長三角、粵港澳大灣區、以武漢為核心的華中片區、以成都為核心的華西片區,重點關注具有明顯區位優勢的城市,以標桿項目積極切入都市圈核心圈層;持續謀劃、以點帶面、高效落地,打造標桿項目,發揮“標桿”效應。
  3、持續提升經營質量,追求長期穩健發展
  繼續回歸經營業務邏輯,持續提升公司財務管理能力,提升公司經營回款,持續優化經營性現金流,實現合理現金流下利潤最大化。合理控制負債率,優化杠桿,實現規模穩健增長。
  (三)經營計劃
  2020年,公司將切實貫徹發展戰略,實現公司業務高質量穩健發展。
  預計2020年施工面積合計約3,849.4萬平方米,預計新開工面積合計約1,110.6萬平方米,預計竣工面積合計約1,077.6萬平方米。
  注:公司商業地產及相關業務中的麗澤項目為輕資產運營模式,為公司接受委托進行代建。
  上述開工計劃和竣工計劃可能受到以下因素影響導致變更或調整:(1)宏觀經濟、行業周期波動(2)法規政策變更致使開發項目未能如期取得相關證照(3)嚴重自然災害以及突發性公共衛生事件(4)其他不可預測的重大事項。
  上述經營計劃并不構成公司對投資者的業績承諾,投資者應對此保持足夠的風險認識,并且應當理解經營計劃與業績承諾存在差異,敬請投資者注意投資風險。
  

可能面對的風險
  1、可能面對的風險
  (1)公司的產業園區業務具有投資金額大、業務周期長、業務環節復雜的特點。在開發過程中涉及的區域定位規劃、基礎設施與公共設施建設、土地整理、招商引資以及區域綜合服務等眾多環節,需要公司具備較強的綜合開發能力。其中,產業招商受整體宏觀經濟形勢、各地招商引資政策以及招商環境的影響較大;基礎設施建設項目、土地整理的資金投入對資金要求較高;異地復制對公司在不同區域的拓展、經營和管控能力提出了全新要求。
  (2)公司的園區配套住宅業務受宏觀經濟整體情況、城鎮化進程、土地政策、房地產相關政策等綜合因素的影響。未來國家房地產市場調控政策總體基調不會轉向,融資監管依然偏緊。
  (3)公司在保持傳統業務快速、穩健發展的同時,也加速開拓輕資產模式,并積極探索商業綜合體等新業務領域。新業務的開展和項目選取,需綜合考慮政策、區域、公司財務狀況、合作單位等因素,對于項目選取、業務管控以及團隊能力等方面要求較高。
  2、為應對上述風險與挑戰,公司將采取以下應對措施
  (1)繼續聚焦核心都市圈,以“產業優先”作為核心策略,加快產業園區業務異地復制進程;繼續在投資管控、資產管理、風險管理體系等方面完善產業新城經營投資管理體系;增強產業招商能力,不斷提升園區的綜合開發與投資能力。
  (2)繼續加強相關政策的跟蹤與分析研究,依據政策導向不斷靈活調整戰略與策略,堅持推進“一區一策”和“精準投資”,根據不同區域的市場與政策情況尋找合適的投資機會,提升投資效率,減少行業政策風險對公司經營的影響。
  (3)穩步推進在新業務領域的各項業務,同時著力構建多元化、專業化的高素質業務團隊,持續加強組織能力建設,保障公司新業務的快速發展。
  (4)繼續實施降本增效、降費增效等措施保障公司業績增長;繼續采用包括PPP資產證券化、直接權益融資在內的多種融資形式,為公司產業園區業務提供資金保障;通過股權合作、業務合作等方式,加速公司業務發展,優化公司資產負債結構。

 

股票代碼 漲停日歷 漲停區間 漲停次數
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